Ein Haus mit Blick in die Natur, viel Platz und viel Grün, Abstand zu den Nachbarn, Ruhe. Wohnen im Außenbereich hat für viele Menschen einen besonderen Reiz.
Doch wer außerhalb geschlossener Ortschaften bauen oder umbauen möchte, muss besondere rechtliche Regeln beachten. Entscheidend ist dabei § 35 des Baugesetzbuches (BauGB). Auch als „Bauen im Außenbereich“ bekannt. Wer bereits im Außenbereich wohnt oder dort eine Immobilie kaufen möchte, sollte deshalb frühzeitig mit einem Architekten prüfen, was baulich möglich ist und was nicht.
Was bedeutet Außenbereich?
Als Außenbereich gelten Grundstücke, die außerhalb eines Bebauungsplans und außerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile liegen. Also Gebäude in der freien Landschaft oder einzelne Gebäude außerhalb des Dorf- oder Stadtkerns.
Der Gesetzgeber möchte diese Bereiche schützen. Vor allem vor Zersiedelung und unnötiger Flächenversiegelung. Deshalb ist Bauen im Außenbereich grundsätzlich nur eingeschränkt möglich.
Was darf man im Außenbereich?
Besonders begünstigt sind bestimmte privilegierte Vorhaben, zum Beispiel im Zusammenhang mit Landwirtschaft, Forstwirtschaft oder bestimmten Versorgungsanlagen. Der klassische Neubau eines Wohnhauses gehört nicht dazu.
Trotz der strengen Regelungen gibt es Ausnahmen. Bestehende Wohnhäuser dürfen eingeschränkt erweitert oder modernisiert werden. Es ist auch möglich ehemalige landwirtschaftliche Gebäude zu Wohnzwecken umzunutzen. Solche Vorhaben können unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfähig sein. Entscheidend sind, vor allem die bisherige Nutzung, die Erschließung, mögliche Beeinträchtigung des Natur- und Landschaftsschutzes und die Einfügung in die Umgebung. Eine klare Aussage, ob ein Bauvorhaben in geplanter Form möglich ist, wird von der zuständigen Behörde im Einzelfall geprüft.
Warum ist eine frühe Planung wichtig?
Im Außenbereich sind Bauvorhaben oft komplexer als innerhalb eines Baugebiets. Viele Fragen lassen sich erst nach einer baurechtlichen Einschätzung beantworten. Deshalb ist es empfehlenswert die Möglichkeiten frühzeitig prüfen zu lassen. Idealerweise bereits vor dem Grundstückskauf oder einer konkreten Umbauplanung.
Eine Bauvoranfrage durch einen Architekten kann helfen, Risiken frühzeitig zu erkennen und Planungssicherheit zu schaffen.
Unser Fazit
Bauen im Außenbereich ist möglich, aber an klare gesetzliche Voraussetzungen gebunden. Besonders beim Wohnen im Bestand oder bei der Umnutzung mit Altbausanierung vorhandener Gebäude ergeben sich jedoch interessante Chancen.
Eine frühzeitige architektonische und baurechtliche Beratung hilft dabei, Potenziale realistisch einzuschätzen und Genehmigungsprozesse besser vorzubereiten.
Sprechen Sie uns als erfahrenes Architekturbüro Oldenburg gerne hierzu an. Wir freuen uns auf Sie und Ihr Bauvorhaben!
