Die Teilung eines Grundstücks erscheint auf den ersten Blick oft als unkomplizierter Vorgang. Ob zur Schaffung eines zusätzlichen Bauplatzes, zur Vermögensaufteilung innerhalb der Familie oder im Zuge einer Nachverdichtung – neue Grundstücksgrenzen lassen sich vermessungstechnisch meist problemlos herstellen. Dies war auch in Oldenburg bei Hintergrundstücken, die oft als Nutzgärten gedacht waren, in der Vergangenheit der Fall.
Was viele Eigentümer jedoch nicht wissen: Mit der erfolgreichen Eintragung der neuen Flurstücke ist noch lange nicht sichergestellt, dass die neu entstandenen Grundstücke auch den Anforderungen des Baurechts entsprechen.
Vermessungsrechtlich zulässig – baurechtlich problematisch
Bei Grundstücksteilungen steht in der Regel die kataster- und grundbuchrechtliche Betrachtung im Vordergrund. Das neu gebildete Grundstück erhält eine eigene Flurstücksnummer und kann rechtlich selbstständig veräußert oder bebaut werden.
Dabei wird jedoch häufig übersehen, dass sich durch die Verkleinerung der Grundstücksflächen gleichzeitig die baurechtlichen Kennwerte verändern. Insbesondere die Festsetzungen des Bebauungsplans gelten unverändert weiter und müssen auch nach der Teilung eingehalten werden.
Hierzu zählen unter anderem:
- die Grundflächenzahl (GRZ I)
- die zulässige Versiegelung des Grundstücks (GRZ II)
- die überbaubaren Grundstücksflächen
- Abstandsflächen und Baugrenzen
- Stellplatznachweise
Gerade die Einhaltung der Grundflächenzahlen wird nach einer Teilung häufig zum Problem.
Die Falle der Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl (GRZ 1) bestimmt, welcher Anteil eines Grundstücks durch Gebäude überbaut werden darf. Die erweiterte Grundflächenzahl (GRZ 2) berücksichtigt zusätzlich Nebenanlagen, Stellplätze, Zufahrten, Terrassen und weitere versiegelte Flächen.
Solange ein Grundstück eine bestimmte Größe besitzt, werden die zulässigen Werte oftmals eingehalten. Wird das Grundstück jedoch geteilt, bleibt die vorhandene Bebauung bestehen, während die Grundstücksfläche kleiner wird.
Dadurch kann sich die rechnerische Ausnutzung schlagartig erhöhen.
Ein Beispiel:
Auf einem 1.000 m² großen Grundstück befinden sich ein Wohnhaus, eine Garage, Stellplätze und befestigte Außenflächen. Nach der Teilung verbleiben diese Anlagen auf einem nur noch 500 m² großen Grundstück. Obwohl sich an der tatsächlichen Bebauung nichts verändert hat, können die zulässigen GRZ-Werte nun überschritten werden.
Das Ergebnis ist ein Grundstück, dessen bauliche Ausnutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht mehr entspricht.
Versiegelte Flächen werden häufig unterschätzt
Besonders kritisch sind versiegelte Flächen außerhalb des eigentlichen Gebäudes.
Dazu gehören beispielsweise:
- Zufahrten
- Stellplätze
- Hofflächen
- Terrassen
- Gartenwege
- Nebenanlagen
In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass diese Flächen bei Grundstücksteilungen nicht ausreichend berücksichtigt werden. Nach der Teilung stellt sich dann heraus, dass die zulässige Gesamtversiegelung bereits ausgeschöpft oder sogar überschritten ist.
Für spätere Bauvorhaben z.B. in der Altbausanierung bedeutet dies häufig erhebliche Einschränkungen. Selbst kleinere Erweiterungen, Carports oder zusätzliche Stellplätze können dann nicht mehr genehmigungsfähig sein.
Warum eine frühzeitige Prüfung unverzichtbar ist
Aus unserer Sicht sollte jede Grundstücksteilung von einer baurechtlichen Analyse begleitet werden. Die rein vermessungstechnische Betrachtung reicht nicht aus, um die langfristige Nutzbarkeit der neu entstehenden Grundstücke sicherzustellen.
Vor einer Teilung sollten daher mindestens folgende Fragen geprüft werden:
- Werden die zulässigen GRZ-Werte auf beiden Grundstücken eingehalten?
- Wie hoch ist die vorhandene Versiegelung tatsächlich?
- Sind Baugrenzen und Abstandsflächen weiterhin erfüllt?
- Bleiben zukünftige Erweiterungsmöglichkeiten erhalten?
- Entstehen Grundstücke, die baurechtlich überhaupt noch sinnvoll bebaubar sind?
Unser Fazit
Grundstücksteilungen schaffen eventuell neue Eigentumsverhältnisse, lösen aber nicht die Anforderungen des Baurechts. In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass bei der Bildung neuer Flurstücke die Auswirkungen auf die zulässige Bebauung und Versiegelung nicht ausreichend betrachtet werden.
Die Folge sind Grundstücke, die zwar vermessungsrechtlich korrekt entstanden sind, deren bauliche Ausnutzung jedoch die Festsetzungen des Bebauungsplans überschreiten und somit zukünftige Bauvorhaben verhindern oder erheblich einschränken.
Wir als Architekt empfehlen Ihnen daher eine frühzeitige Prüfung, um solche Probleme bereits vor der Teilung oder vor dem Kauf eines Grundstückes zu erkennen. Gerne unterstützen wir Sie als Architekturbüro in diesem Prozess, um dauerhaft tragfähige Lösungen zu entwickeln.
